Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарий к статье 36

1. У собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Доли определяются на основании технической документации – по экспликациям к поэтажным планам и по проектной документации на жилой дом.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что многоквартирный дом является единым комплексом недвижимого имущества[4].

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади квартиры к общей площади помещений в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ). Иная «пропорция» может быть предусмотрена принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Очень часто владельцы квартир, граничащих с техническим этажом, изъявляют желание оформить право собственности или долгосрочной аренды на ту его часть, которая находится непосредственно над (под) их квартирой. Для того чтобы приобрести часть технического этажа, необходимо получить на это согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Если же дом муниципальный, то необходимо будет изготовить проект и получить разрешение администрации города. На практике нижние этажи чаще всего выкупаются под нежилые помещения или сдаются в аренду.

Право собственности как на сами квартиры и иные жилые помещения, так и на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2. Перечень общего имущества дома подробно перечислен в п. 1 комментируемой статьи. Исчерпывающим он не является. Общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Общим является имущество, которое: неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями; при отчуждении помещения следует его судьбе; право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение; является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме; функционально зависит от помещения; предназначено для удовлетворения потребностей граждан[5].

Таким образом, можно сделать вывод, что общим имуществом в многоквартирном доме является все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

3. В существующей застройке поселений земельный участок под многоквартирным домом и прилегающий к нему является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Даже в случае разрушения дома собственники сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на оставшийся после разрушения дома земельный участок, а также на оставшиеся на участке объекты, которые предназначались для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. может устанавливаться сервитут. Сервитут является обременением земельного участка. Установление сервитута не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком.