Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее – управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Комментарий к статье 155
1. Комментируемая статья установила порядок, сроки и особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги одинаков для всех – и для собственников, и для нанимателей, и для иных лиц. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Договором управления многоквартирным домом могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Например, внесение предоплаты за один квартал.
2. Определяется срок представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг – не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Форма платежных документов может быть различной – счета, квитанции, расчетные книжки и т. п. Однако предполагается, что они должны позволять плательщику знать о целевом назначении платежа (см. ст. 154 ЖК РФ о структуре платы).
В статье четко определены получатели платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе: наймодатели жилого помещения; контрагенты по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в том числе с ресурсоснабжающими организациями, управляющие организации.
При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Политика государства направлена на введение 100 %-ной оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Малоимущие, социально незащищенные граждане, а также некоторые категории государственных служащих вправе оформить субсидии на оплату коммунальных услуг или получить компенсации.
3. Порядок оплаты дифференцирован для каждой из категорий граждан, владеющих и пользующихся жилыми помещениями. В пунктах 3—10 содержится подробный порядок внесения платы для различных категорий лиц, в том числе: для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 статьи); для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией (п. 4 статьи); для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 5 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, не являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 6 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией (п. 7 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом (п. 8 статьи).
4. Подробнее остановимся на тех случаях, когда плата вносится управляющей организации. Управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий: собственники помещений не приняли решение управлять общим имуществом непосредственно; в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией. Ею может являться любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. В договоре с управляющей организацией в обязательном порядке указываются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
5. Предусмотренная законодательно возможность освобождения от внесения платы является новеллой для российского законодательства (п. 11 статьи). Граждане могут быть освобождены от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием в жилом помещении. Факт временного проживания в ином месте гражданин может подтвердить справкой с фактического места жительства или документом о временной регистрации.
К примеру, п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. № 530, предусмотрено, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, а также собственники жилых домов вправе приобретать электрическую энергию непосредственно у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации). Документами, подтверждающими отсутствие потребителя, являются: справка из организации, где работает жилец, о командировке или копия его командировочного удостоверения; справка из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива, поселкового совета и пр.; заявление жильца, если он находится там, откуда невозможно представить официальный документ. В заявлении должно стоять не менее двух подписей соседей по этажу (коммунальной квартире) с указанием, что сами они во время отсутствия жильца не выезжали; проездные билеты (копии), оформленные на потребителя (в случае, когда имя пассажира требуют указывать Правила); счета (копии) за проживание в гостинице, общежитии; справка органа внутренних дел о временной регистрации; справка от организации, охраняющей квартиру или дом; иные документы, свидетельствующие об отсутствии потребителя (см. п. 11 указанных Правил).
6. Основные правила оплаты за отдельные виды коммунальных услуг, в том числе правила перерасчета, применяемые при временном отсутствии граждан в жилых помещениях, утверждаются Правительством РФ.
В частности, важные вопросы регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, а также постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» (с изменениями).
В субъектах РФ могут приниматься свои нормативные акты, например Примерный порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Московской области, утвержденный распоряжением министра жилищно-коммунального хозяйства, топлива и энергетики Московской области от 15 января 2003 г. № 2.
7. Пункт 14 статьи дополняет перечень санкций, которые могут быть применены к неплательщикам или лицам, вносящим плату за жилое помещение и коммунальные услуги несвоевременно. Санкцией является взимание неустойки в виде пени. Напомним, что, помимо пени, предусмотрено расторжение договора с нанимателем и выселение в случае невнесения платы за 6 месяцев и более. Выселение производится в судебном порядке. Одновременно с требованием о выселении истцом может быть заявлено требование о погашении заявленного долга, включая сумму пени.