Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Комментарий к статье 137

1. Права являются одной из важных составляющих правового статуса любой организации. Права неразрывно связаны с обязанностями и ответственностью. Права ТСЖ условно делятся законодателем на две группы: во-первых, неотъемлемые права, не зависящие ни от каких внешних обстоятельств (п. 1 статьи), во-вторых, права, присущие ТСЖ и реализуемые в тех случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 статьи). Особым правом, которым товарищество вправе воспользоваться, когда собственник помещения не исполняет свои обязательства добровольно, хотя обязан их исполнять в силу закона или договора, является право требовать от обязанных лиц исполнения обязательств надлежащим образом и в полном объеме, а также возмещения причиненных убытков (п. 3–4 статьи).

ТСЖ является юридическим лицом со специальной (ограниченной) правоспособностью. Это означает, что правомочия по заключению различного вида договоров ТСЖ являются ограниченными. Поэтому договоры, не обусловленные целями деятельности товарищества, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.

ТСЖ для реализации целей его учреждения и деятельности вправе заключать следующие виды договоров:

– договор управления многоквартирным домом;

– договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– договоры об оказании коммунальных услуг;

– прочие договоры в интересах членов товарищества.

Товарищество может выбрать и нанять специализированную

управляющую организацию. В последующем эта организация, в свою очередь, будет привлекать на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства.

ТСЖ вправе заключать любые договоры в соответствии с российским законодательством, которые позволяют эффективно эксплуатировать недвижимое имущество в многоквартирном доме, в том числе снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт дома. Например, часто товариществами заключаются договоры сдачи в аренду части помещений общего имущества, договоры размещения рекламы на конструктивных элементах здания или на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

ТСЖ вправе определять годовую смету доходов и расходов на год. Решения об определении порядка расходования средств, об утверждении сметы, о внесении дополнительных взносов и т. п. принимаются на общем собрании членов ТСЖ.

Расходы ТСЖ может нести только на цели, предусмотренные в уставе. Соответственно, основными статьями расходов считаются затраты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества обязаны нести члены ТСЖ пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество. У товарищества имеется право определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Товарищество от своего имени вправе пользоваться банковскими кредитами. Решение о принятии на себя долгового обязательства перед банком может быть вызвано необходимостью срочного проведения ремонта, когда речь идет о крупных суммах, которые собственники не могут внести сразу, или же возможностью в дальнейшем получить прибыль на вложенный капитал (например, в случае вложения денег в переоборудование и ремонт нежилого помещения, которое в последующем будет сдаваться в аренду третьим лицам и приносить прибыль). А вот, скажем, обустройство придомовой детской площадки, которое относится к текущим расходам, пожалуй, выгоднее произвести без привлечения банковской организации. Отношения с банковскими организациями строятся на основании договора банковского кредита, заключенного в соответствии со ст. 819–821 ГК РФ.

Товарищество, как и любое самостоятельное юридическое лицо, может иметь на праве собственности движимое и недвижимое имущество. Однако стоит помнить, что общее имущество членов товарищества собственностью товарищества не является. В частности, лестничные площадки, помещения подвалов и чердаков, земельный участок под домом и придомовая территория не могут считаться собственностью товарищества как юридического лица. Сделки купли-продажи, обмена, залога, аренды и другие сделки, отвечающие требованиям гражданского законодательства, ТСЖ вправе совершать от своего имени действиями органов управления и уполномоченных лиц.

ТСЖ вправе по своему усмотрению выполнять для собственников помещений ремонтные, восстановительные, монтажные и иные работы и предоставлять услуги по уборке или по охране. При этом договорные отношения оформляются в простой письменной форме, как правило, путем подписания уполномоченным представителем ТСЖ и собственником помещения единого документа – договора подряда, возмездного оказания услуг (гл. 37, 39 ГК РФ) и т. п. Договоры могут заключаться на предмет передачи имущества или денежных средств гражданам и организациям, которые выполняют для ТСЖ работы или оказывают услуги (например, о передаче уборочной техники гражданам, оказывающим услуги по уборке подъездов).

2. В части 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которыми может заниматься товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что для принятия окончательного решения по данным видам деятельности товарищество должно учесть интересы всех собственников помещений. В случае расхождения интересов собственников помещений в первую очередь учитываются интересы большинства.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Согласие собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Кодекса не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения (ст. 3 ГК РФ).

В той мере, в какой это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Предоставление в пользование возможно путем оформления договора аренды или соглашения о сервитуте.

3. Товарищество также может требовать от собственника помещения полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения им обязательств. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки складываются из реального ущерба и упущенной выгоды. В данном случае убытками считаются расходы товарищества, которые оно понесло из-за неуплаты собственником помещений причитающихся с него денежных средств.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги. Неиспользование принадлежащего собственнику помещения или отказ от пользования общим имуществом влекут освобождение его от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В случае неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе в судебном порядке предъявить к нему иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. В судебном порядке ТСЖ вправе потребовать участия собственника помещения в многоквартирном доме в общих расходах товарищества. Для этого в суд по месту жительства ответчика ТСЖ вправе предъявить в суд требование о принудительном возмещении обязательных платежей и взносов.