Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 44

1. Общее собрание собственников помещений как орган управления должно действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

У собственников помещений в многоквартирном доме существует право долевой собственности на общее имущество такого дома. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

2. В статье содержится ряд важнейших вопросов, которые могут быть решены не иначе как по соглашению собственников, которым, по сути, является решение общего собрания собственников. Помимо указанных в данной статье, к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома могут относиться иные вопросы, которые собственники сочтут для себя важными.

Так, на собрании решается вопрос о проведении реконструкции дома. Реконструкция возможна путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий.

Вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, чаще всего обсуждается в связи с необходимостью обустройства автомобильных стоянок или гаражных боксов, а также детских площадок и площадок для выгула животных.

Решение принимается голосованием. Выбор способа управления многоквартирным домом производится простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. По остальным вопросам решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Любое решение может быть принято только при наличии кворума. Обеспечить достаточную явку собственников на общее собрание порой является сложной задачей.

3. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О рекламе” в п. 2 введен подп. 3.1, которым к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Отныне общие собрания собственников дома смогут размещать свою рекламу на крыше или на фасаде многоквартирных жилых домов только с согласия его собственников. Тем самым был ликвидирован существенный «пробел» законодательства. Ранее содержание ст. 19 Закона о рекламе применительно к случаям размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений таких домов не в полной мере согласовывалось с содержанием ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности все помещения, не являющиеся квартирами, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. В результате не совсем правомерным было заключение договоров на размещение рекламы и с органами местного самоуправления, и с товариществами собственников жилья (которые не были на то надлежащим образом уполномочены).

Установка рекламных конструкций производится на основании ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Размещение рекламы на фасадах и крышах домов производится на основании договоров, заключаемых рекламными компаниями.

В настоящее время для установки и эксплуатации рекламной конструкции на фасаде, крыше или ином общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме компаниям необходимо каждый раз получать согласие общего собрания собственников помещений такого дома. Документом, подтверждающим согласие, является протокол общего собрания собственников.

Поскольку подписание договора о размещении рекламы всеми собственниками помещений в жилом доме или их большинством вряд ли представляется удобным, то законодатель предусмотрел в комментируемой статье п. 3.1, который определяет, что на общем собрании может определяться состав лиц (или лицо), которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В протоколе важно отразить основные условия договора на размещение рекламы, такие как предмет договора (общее содержание и размер рекламной конструкции), место размещения рекламной конструкции, срок действия договора, стоимость договора. Оплата по договору как доход от распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме переходит к собственникам дома.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Так как подобного упоминания Федеральным законом № 228-ФЗ не предусмотрено, уже заключенные и правильно составленные договоры перезаключения на новых условиях не требуют.