Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к статье 84

1. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, означает принудительное расторжение договора социального найма в судебном порядке, с применением всех правовых последствий такого расторжения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может иметь место только по инициативе наймодателя и только в судебном порядке.

Процедура такого выселения условно делится на ряд этапов:

– проведение действий по выявлению причины выселения (например, дом пришел в негодность в связи с износом и является аварийным);

– определение подходящего для нанимателя жилого помещения, куда он может быть выселен, если предоставление помещения для него предусмотрено;

– обращение компетентного жилищного органа в суд и вынесение по итогам судебного разбирательства решения о выселении;

– расторжение ранее заключенного договора социального найма и заключение нового договора (когда предоставляется иное помещение);

– фактическое выселение, а также переезд во вновь предоставленное жилое помещение (когда предоставляется иное помещение).

2. Можно выделить три разновидности выселения граждан:

– с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ);

– с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ);

– без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Будет ли нанимателю предоставляться в случае его выселения жилое помещение взамен, а если будет, то какое именно – благоустроенное или неблагоустроенное, определяется причиной выселения.

Когда выселение обусловлено объективными обстоятельствами, не зависящими от воли и желания нанимателя, выселение производится с предоставлением благоустроенного жилого помещения (например, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое). Когда наниматель нарушает свою обязанность вносить плату по договору социального найма в течение длительного периода времени (6 месяцев), то он может быть выселен с предоставлением другого помещения, в том числе неблагоустроенного. Выселение без предоставления другого помещения возможно, когда наниматель допускает существенное нарушение условий договора социального найма (например, систематически нарушает права и законные интересы соседей, даже после предупреждения о возможности выселения и т. п.).

Можно сделать вывод, что в отдельных случаях выселение можно рассматривать как меру ответственности, в других случаях – как вынужденную меру, которая «компенсируется» предоставлением другого помещения. Но в любом случае выселение является нежелательным для нанимателей и является принудительной мерой государственно-правового воздействия.

Исходя из этого, даже если наниматель не имеет возражений против его выселения, судебный порядок должен быть соблюден, так как он гарантирует права нанимателей и членов его семьи, которые совместно с ним проживают в данном жилом помещении.