Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8. 1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Комментарий к статье 162

1. Комментируемая статья предъявляет ряд требований к договору управления многоквартирным домом, заключаемому с управляющей организацией. В узком понятии этого слова управляющая организация – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Но ЖК РФ упоминает об управляющей организации как о собирательном понятии, которое включает в себя лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Чтобы договор управления мог быть заключен, необходимо, во-первых, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управления управляющей организацией и, во-вторых, заключение договора управления. Результат открытого конкурса по выбору управляющей организации может заменять соответствующее решение собственников помещений.

2. Существует мнение, что договор управления многоквартирным домом, включая в себя элементы договоров подряда, энергоснабжения, возмездного оказания услуг и доверительного управления, по своей правовой природе является смешанным договором. В гражданском праве смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений.

Понятие договора управления многоквартирным домом четко сформулировано в п. 2 статьи. Такой договор подчиняется основным принципам и требованиям гражданского права, является возмездным, консенсуальным и носит срочный характер. Договор является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Договор управления многоквартирным домом имеет обязательную простую письменную форму и должен содержать основные реквизиты договора. Он подписывается сторонами, скрепляется печатью юридического лица.

Его изменение и расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменения обычно вносятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Договор не может расцениваться как публичный (см. ст. 426 ГК РФ).

Условия договора при соответствующем способе управления многоквартирным домом определяются решением общего собрания собственников.

Однако в статье содержится ряд условий, без которых договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Такие условия называют существенными. Существенными являются условия, указанные в п. 3 статьи:

– состав общего имущества многоквартирного дома и его адрес;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также внесения такой платы;

– порядок проведения контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В каждом конкретном доме он определяется техническим паспортом домовладения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями).

3. Согласно п. 9 статьи управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» и VI «Товарищество собственников жилья».

Товарищество собственников жилья или жилищный, жилищностроительный кооператив вправе от своего имени заключить договор с управляющей организацией. Сторонами такого договора являются не отдельные собственники помещений, а непосредственно товарищество или кооператив с одной стороны и управляющая организация с другой.

Остальные собственники помещений многоквартирного дома, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, в таком случае обязаны заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ.

По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению своих договорных обязанностей не позднее 30 календарных дней, отсчитываемых со дня, следующего за днем подписания договора.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный письменный отчет в установленные законом сроки: не позднее 31 марта года, следующего за истекшим (если иной срок не установлен в договоре).