Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к статье 164

1. Как следует из самого названия, непосредственным управление многоквартирным домом называется потому, что собственники вступают в отношения с третьими лицами самостоятельно, без посредства специализированной управляющей организации, ТСЖ или ЖК.

Непосредственное управление жилым домом производится непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании. При определении правомочий по управлению домом не учитываются интересы постоянных и бессрочных пользователей жилых помещений – нанимателей по договору социального найма.

В комментируемой статье выделяются два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом:

– договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества;

– договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

Каждый из этих видов договоров имеет определенный субъектный состав, который отражается в порядке заключения и действия договоров.

При выборе непосредственного управления для решения оперативно возникших вопросов каждый раз придется собирать общее собрание, что видится несколько проблематичным. Поэтому такой способ управления является приемлемым, пожалуй, только для домов с небольшим количеством собственников.

2. Исходя из содержания п. 1 и 3 комментируемой статьи в отношения с третьими лицами от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме вправе вступать:

– все собственники или большая часть собственников на основании решений созванного ими общего собрания;

– один из собственников помещений на основании решения общего собрания собственников;

– третье лицо, получившее одобрение решением общего собрания и действующее на основании доверенности, выданной ему всеми или большинством собственников помещений.

Любой из вышеуказанных субъектов вправе выступать стороной в договоре оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В первом случае полномочия «избранного» собственника подтверждаются решением общего собрания или доверенностью; во втором случае полномочия физического или юридического лица подтверждаются доверенностью, составленной в простой письменной форме (т. е. подписанной собственниками собственноручно, с указанием их паспортных данных и без нотариального засвидетельствования).

Так как решение большинства обязательно для всех собственников помещений в доме, то у собственника, который уполномочен таким решением выступать от имени остальных, есть право заключать сделки от имени и тех собственников, которые не голосовали за принятие соответствующего решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым принцип свободы договора ограничивается ради достижения целей управления многоквартирным домом.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого лица. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.

Отношения представительства от имени собственников при заключении договоров регулируются ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Предварительно нужно отметить, что нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ должны применяться только в случаях представительства в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом. Указанные нормы направлены на то, чтобы облегчить заключение необходимых договоров, связанных с управлением многоквартирным домом, учитывая то, что законный интерес управлять имеется у всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Общее собрание собственников, на котором принимается решение, касающееся заключения договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, собирается и проводится в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 164 ЖК РФ. Решение собственников о назначении представителя их интересов должно быть принято в соответствии со ст. 45–48 ЖК РФ и оформлено протоколом.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 25 % площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадь которых составляет более 50 % площади всех помещений (ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В аналогичном порядке решаются вопросы, касающиеся перезаключения ранее заключенных договоров, прекращения их действия, изменения условий договоров и т. п.

Какие положительные и отрицательные моменты непосредственного управления многоквартирным домом существуют?

С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств. С другой стороны, увеличение числа абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций приводит к затратам этих организаций (на содержание штата сотрудников, на приобретение и содержание специального оборудования и др.), что ведет к повышению тарифов ресурсоснабжающих организаций.

4. Договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, каждый из собственников дома вправе заключать самостоятельно своими действиями и от своего имени. Решение общего собрания для заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг не требуется. К договорам на обеспечение коммунальными услугами относятся:

– договор холодного и горячего водоснабжения;

– договор водоотведения;

– договор электроснабжения;

– договор газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах;

– договор отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Такой порядок заключения договоров удобен тем, что отсутствует «коллективная ответственность»: каждый собственник по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Исключается возможность веерного отключения потребителей или расторжения договора поставки коммунальных услуг при неоплате одним из них обязательных платежей. Приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в настоящее время регулируется постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

В соответствии с п. 1, 2 ст. 539, ст. 548 ГК РФ подобные договоры заключаются при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. При этом к аналогичным договорам поставки коммунальных услуг (тепла, газа, воды и т. п.) применяются те же самые правила, что и к договору энергоснабжения.

Если соответствующие устройства имеются в каждом помещении многоквартирного дома (у каждого из собственников), то договор заключается с каждым собственником. Часто бывает, что энергопринимающее устройство имеется одно на весь многоквартирный дом и, следовательно, является общей долевой собственностью владельцев всех помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В таком случае только все собственники помещений вместе могут выступить стороной по договору с поставщиком коммунальных услуг (например, в Москве – Мосэнерго, Мосводоканал, Мосгортепло и т. д.).

Если в многоквартирном доме имеется одно энергопринимающее устройство, заключение единого для всех собственников договора о приобретении коммунальных ресурсов осуществляется по общим правилам ГК РФ, т. е. такой договор подписывается всеми собственниками или их представителями. В случае заключения договора о приобретении коммунальных ресурсов напрямую с ресурсоснабжающей организацией обязанность по обслуживанию внутридомовых инженерных систем лежит на собственниках.