Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к статье 75

1. В соответствии с комментируемой статьей обмен жилого помещения, совершенный с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ, может быть признан недействительным.

Сделка, совершенная двумя и более сторонами по обмену жилых помещений, должна отвечать общим условиям и требованиям, которые предъявляются к любым сделкам. Во-первых, стороны четко и в надлежащей форме должны выразить свою волю на совершение обмена жилых помещений. Во-вторых, воля сторон должна быть выражена в надлежащей форме. Договор составляется в письменной форме в количестве экземпляров, соответствующих количеству сторон, подписывается сторонами или их уполномоченными представителями. Переход права на переданные в результате обмена помещения подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе, которым в настоящее время является Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

2. В комментируемой статье фактически выделены два вида оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным:

– нарушение сделкой требований, предусмотренных ЖК РФ;

– нарушение сделкой требований, установленных гражданским законодательством.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что недействительным признается обмен, при котором:

– не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ, прямо и безоговорочно запрещающей обмен в случаях, когда к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке и т. п. (см. ст. 73 ЖК РФ);

– на момент совершения сделки отсутствует письменное согласие членов семьи на обмен жилого помещения, включая лиц, временно отсутствующих, несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных. За несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных согласие в письменном виде должны дать их законные представители;

– на момент совершения сделки в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, отсутствует согласие органов опеки и попечительства, если оно требуется согласно ч. 4 ст. 72 ЖК РФ.

При подготовке документов для совершения сделки наниматель помещения, где проживает ребенок, должен обратиться с заявлением в орган опеки и попечительства по месту своего жительства (и жительства ребенка) о даче согласия на сделку. К заявлению наниматель должен приложить пакет документов, подтверждающих право на занимаемое помещение, состав семьи, а также документы, дающие представление об условиях проживания несовершеннолетнего до совершения сделки и вероятных условиях проживания после совершения сделки обмена. При наличии обоих родителей заявление должно быть подано от имени обоих родителей ребенка.

Органы опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия в случае, если документы поданы не в полном объеме или если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Недействительными являются сделки по основаниям, перечисленным в ст. 166–181 ГК РФ, а именно:

– не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ);

– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

– мнимые сделки, которые совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);

– притворные сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки (ст. 170 ГК РФ);

– совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);

– совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 176 ГК РФ);

– совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);

– кабальные сделки, т. е. сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

3. По любому из перечисленных выше оснований обмен возможно признать недействительным не иначе как в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями может рассматриваться как оспоримая или как ничтожная сделка. Если речь идет об оспоримой сделке, то она признается недействительной, в то время как для ничтожной сделки применяются последствия ее недействительности. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166–181 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Поэтому после признания обмена недействительным стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства, если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся.

Исковое заявление в суд о признании сделки недействительной может подать лицо, права которого нарушены совершенным обменом, в том числе бывший наниматель жилого помещения, один из членов семьи, до совершения обмена проживавший совместно с нанимателем, орган опеки или попечительства или прокурор в интересах граждан, права которых нарушены в результате обмена. Ответчиком по такому иску будет как виновное лицо, которое в результате обмена необоснованно получило выгоду от совершенной сделки, своими действиями способствовало совершению незаконной сделки и т. п., а также иное лицо, которое виновным не является, но в результате обмена занимает помещение, где проживали граждане, права которых оказались нарушенными.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для переселения в ранее занимаемые жилые помещения. Такое переселение (т. е. возвращение сторон в первоначальное положение) является обязательным последствием признания обмена недействительным.

4. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки (ст. 15 ГК РФ).

Виновным лицо может быть признано только в судебном порядке. Виновность является субъективным признаком и может иметь место в форме умысла или неосторожности. Суд, оценивая виновность или невиновность лица, должен принимать во внимание наличие причинной связи между действиями этого лица и причиненными убытками. Причинная связь должна быть объективной и предшествовать во времени следствию (причинению убытков).

Например, виновным может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена, представив не соответствующую действительности информацию о состоянии многоквартирного дома, квартира в котором передается по сделке, когда такое лицо скрыло документы о том, что конструктивные элементы здания являются фактически аварийными, а дом имеет трещину от фундамента до третьего этажа, на котором расположена переданная квартира. В данном случае суд при оценке виновности должен проверить, действительно ли документы намеренно были скрыты лицом от потерпевшего, какие действия он совершил, чтобы утаить информацию, отказался бы потерпевший от совершения обмена, если бы ему было известно о том, что дом имеет трещину в корпусе, а также производит оценку убытков.

Виновное лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Суд, оценивая степень виновности лица, может по своему усмотрению учесть смягчающие или отягчающие обстоятельства, увеличить или уменьшить по заявлению истца изначально заявленную им сумму убытков.

Убытками являются реальный ущерб и упущенная выгода. Реальным ущербом являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. К упущенной выгоде относятся неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ).

Убытки от виновных действий исчисляются в рублях, даже если в результате пострадала мебель, предметы интерьера и т. п., не имеющие конкретного денежного выражения. Потерпевшему лицу как убытки могут компенсироваться расходы, понесенные им в связи с переездом на новое место жительства, расходы на ремонт полученного по обмену жилья и т. п. В качестве упущенной выгоды можно рассматривать прибыль, которая могла бы быть получена лицом в результате сдачи части жилого помещения по договору поднайма, который был расторгнут в связи с переездом в новое жилое помещение.

Убытки в результате обмена могут быть причинены одному, двум или более лицам, участвующим в обмене. Соответственно, в рассмотрении судом иска в качестве истцов, ответчиков или третьих лиц участвуют все стороны сделки обмена.