Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарий к статье 101

1. Комментируемая статья устанавливает общий порядок расторжения договора социального найма. По общему правилу договор может расторгаться по инициативе одной стороны договора, по взаимному согласию или по решению суда.

Как следует из комментируемой статьи, договор социального найма может расторгаться в следующих случаях.

1. По соглашению сторон.

Стороны свободны в заключении, изменении или прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права – принцип свободы договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как самостоятельное условие), как и от наймодателя.

2. По инициативе нанимателя.

Любая из сторон договора найма специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договор социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми – непосильная плата за пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т. п. Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.

Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия членов его семьи.

О своем намерении расторгнуть договор наниматель заблаговременно в письменной форме извещает наймодателя.

По смыслу комментируемой статьи без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

3. В судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателя или членов его семьи;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

– использования жилого помещения не по назначению.

Те же основания предусмотрены ст. 83 ЖК РФ относительно расторжения договора социального найма жилого помещения (см. комментарий к ней).

Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.

2. Наймодатель по своей инициативе без согласия нанимателя не вправе расторгнуть заключенный с ним договор найма специализированного жилого помещения. Но он вправе требовать расторжения этого договора в судебном порядке, т. е. обратиться с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора и выселении нанимателя и членов его семьи.

Направить в суд иск с такими требованиями наймодатель вправе только в строго определенных случаях, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи нарушают свои обязательства по договору найма специализированного жилого помещения. Перечень оснований является следующим:

– отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

– разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;

– систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использование жилого помещения не по его назначению.

– иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ, т. е. выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, или утрата (разрушение) жилого помещения, или смерть одиноко проживавшего нанимателя. По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

3. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения следует отличать от прекращения договора (см. комментарий к ст. 102 ЖК). Расторжение договора влечет его расторжение и выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими специализированного жилого помещения.