Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 72

1. Право обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, имеется у каждого нанимателя жилого помещения. Не подлежат обмену жилые помещения в домах специализированного жилого фонда.

Обмен следует отличать от договора мены, который регулируется только гражданским законодательством (ст. 567–571 ГК РФ). Мена возможна только между двумя собственниками помещений.

В договоре обмена жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, сторонами выступают наниматели. Результатом обмена является взаимная передача прав и обязанностей нанимателей согласно заключенным договорам социального найма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает при соблюдении важного условия – наличии согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Согласие должно быть выражено в письменной форме. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, то для обмена дополнительно необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть документы об обмене и предоставить в письменном виде свое согласие на обмен жилых помещений. Это необходимо в целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных, которые не способны самостоятельно обеспечить свои права.

2. Часть 2 комментируемой статьи регулирует важный вопрос обмена одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя. Принудительный обмен возможен в судебном порядке по инициативе нанимателя или же любого из членов его семьи, если соглашение об обмене не достигнуто.