Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к статье 16

1. В статье 16 исчерпывающим образом перечислены все самостоятельные виды жилых помещений. По общему правилу нежилым строением (домом) с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.

В норме ст. 673 ГК РФ под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

2. Жилой дом как вид жилого помещения состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания, и помещений вспомогательного использования.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности – частной, государственной или муниципальной, и иметь различные технические характеристики: он может состоять из разного количестве комнат (т. е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным).

Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 15 ЖК РФ). При этом под понятие индивидуально-определенной вещи подпадает вещь, обладающая своими собственными уникальными, присущими только ей признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т. п.

Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, но вот объектом жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т. п.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в нем. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – это конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом, на основании которого производится строительство дома, и признается в административном порядке. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

Часть жилого дома также может являться самостоятельным объектом права. Достаточно часто в «частном» жилом доме проживают две и более семьи, каждая из которых владеет своей частью дома на праве собственности.

Назначение жилого помещения (здания, его части) изначально определяется в строительной документации (рабочем проекте, техническом плане и т. п.), а после завершения строительства находит окончательное отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе «Назначение» указывается основное назначение объекта.

Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Индивидуальный жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией. Прежде всего необходимо получить разрешение на строительство, а после его окончания – разрешение на ввод в эксплуатацию. Без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном или внесудебном порядке, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Квартира как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой структурно обособленное помещение многоквартирного жилого дома.

Планировка должна обеспечивать возможность прямого доступа через отдельный вход этой квартиры к помещениям общего пользования, расположенным в жилом многоквартирном доме. В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.

Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. Элементом квартиры также могут быть балконы, лоджии, веранды, террасы.

Частью квартиры, которая выступает как самостоятельный вид жилого помещения, может являться одна или несколько комнат этой квартиры, при условии, что другая часть квартиры также имеет в своем составе хотя бы одну жилую комнату.

4. Комната как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой часть жилого дома либо квартиры. Она непосредственно предназначена для проживания граждан и является изолированной, т. е. не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям (в частности, в ней обязательно должно иметься окно).

Комната должна иметь площадь не менее установленной субъектом РФ нормы жилой площади.

Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобные помещения, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и собственников не установлены иные правила пользования ими. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорными помещениями.