Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22

1. Комментируемая статья определяет условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.

Норма п. 1 о том, что перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности (в первую очередь Градостроительного кодекса РФ), является общей и относится к любому переводу.

Условия, когда перевод жилого в нежилое помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, являются следующими (п. 2–3 статьи):

– когда доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

– когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в жилом помещении зарегистрирована семья или квартира обременена правом завещательного отказа);

– если квартира расположена не на первом этаже указанного дома или если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми (для квартир).

Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица, для осуществления некоторых видов его уставной деятельности, в пределах, предусмотренных законом (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ). На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. Использование помещения в многоквартирном доме даже переведенного в нежилое является недопустимым.

2. На практике перевод нежилого помещения в жилое является более редким и дорогостоящим.

Условия, когда перевод нежилого помещения в жилое невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, предусмотрены п. 4 статьи:

– помещение не отвечает установленным требованиям (например, санитарным требованиям, когда в помещении не имеется окон);

– отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (например, повышенная влажность не может быть устранена);

– если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, оно заложено, имеется судебный спор, определением суда наложен арест).