Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 65

1. Комментируемая статья определяет наиболее важные права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Как известно, раздел о правах и обязанностях сторон является одним из самых значимых условий любого договора.

Наймодатель жилого помещения является одной из сторон договора социального найма. Наймодателем является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда в лице или уполномоченного государственного органа, или органа местного самоуправления.

Как уже говорилось, Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.

В пункте 8 Типового договора содержатся следующие права наймодателя: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время; запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

Право нанимателя требовать своевременного внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, о котором говорится в п. 1 комментируемой статьи, стоит на первом месте, а соответственно, является особо значимым. По общему правилу внесение указанных платежей осуществляется не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

В качестве санкции за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев предусмотрена возможность наймодателя в судебном порядке расторгнуть договор с нерадивым нанимателем (подп. «г» п. 11 Типового договора).

Анализ норм ЖК РФ позволяет дополнительно выделить следующие обязанности наймодателя:

– право требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ);

– право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ);

– право согласиться или отказать в выдаче письменного согласия для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ);

– право в предусмотренных законом случаях запретить проживание временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ);

– право давать согласие или запрещать нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

2. Во второй части статьи содержится перечень обязанностей наймодателя, который, по сути, является менее емким.

Первой среди обязанностей названа обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. При этом помещение передается нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование. В подпункте «а» п. 5 Типового договора эта обязанность сформулирована таким образом: «Передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. После принятия решения о предоставлении конкретного жилого помещения повторное решение о предоставлении этого же помещения другому лицу является невозможным. Такое решение признается недействительным.

Если же лицо фактически занимает жилое помещение, не имея на то законных оснований, то оно подлежит выселению. Споры о выселении разрешаются в судебном порядке. Принудительное выселение в рамках вынесенного и вступившего в законную силу судебного решения производится службой судебных приставов.

Обязанностью наймодателя также является принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Для выявления недостатков жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме или коммуникаций наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, а также производить профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Вопросы обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения предусмотрена подп. «в» п. 5 Типового договора социального найма. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены ст. 66 ЖК РФ. В таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг, которые определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. В соответствии с указанными Правилами исполнитель обязан предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм.

Среди обязанностей наймодателя, которые прямо не предусмотрены в комментируемой статье, но относятся к «иным обязанностям, предусмотренным жилищным законодательством», следующие:

– предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

– информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

– принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

– обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

– контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

– в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

– производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

– принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора и т. п.

Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.