Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к статье 94

1. Жилые помещения в общежитиях названы в ст. 92 ЖК РФ в качестве самостоятельного вида помещений специализированного жилищного фонда.

Жилые помещения в общежитиях являются временным местом проживания работников, служащих или студентов. Таким образом, особенностью проживания граждан в общежитиях является ограниченность временными рамками – периодом работы, службы или обучения.

Общежития могут иметь такое целевое назначение изначально или переоборудоваться для этих целей. Статус общежития может иметь весь дом или часть дома (например). Однако представляется недопустимым предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоквартирного дома. Дома, предоставленные под общежития, должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, комнаты отдыха, психологической разгрузки, досуга, интернет-комнаты, детские комнаты, спортивные залы, санатории-профилактории, изоляторы, помещения для бытового обслуживания и общественного питания (столовая, буфет с подсобными помещениями, душевые, умывальные комнаты, постирочные, гладильные комнаты и т. д.).

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Предоставление жилых помещений большего размера законом не запрещено.

Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. На практике минимальный набор мебели и предметов первой необходимости зависит от возможностей администрации, как правило, обязательными «атрибутами» являются кровати, шкафы, стулья. Обязанность обеспечить такой минимальный набор является непременным условием договора при предоставлении жилого помещения в общежитии.

По окончании работы, службы или обучения наниматель должен освободить занимаемую в общежитии площадь и вернуться в жилое помещение.

2. Жилые помещения в общежитии не подлежат отчуждению, передаче в аренду сторонним организациям, в наем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. В частности, обмену жилые помещения в общежитиях не подлежат (подробнее см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 апреля 2005 г. по делу № 83В04-25, где суд пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение разделу и обмену не подлежит, так как состоит из одной жилой комнаты, находится в общежитии квартирного типа и было предоставлено ответчику в связи с работой в органах внутренних дел).

Ранее места в служебных общежитиях могли предоставляться по ордерам, которые выдавались работодателем, имеющим на своем балансе жилой фонд. С 22 января 2005 г. жилые помещения в общежитиях, в том числе и предоставленные по таким ордерам, могут приватизироваться при условии, что они переданы в муниципальный фонд, а не находятся на балансе предприятия.

С понятием общежития связано понятие «койкоместа». Предоставление гражданину койкоместа в общежитии означает, что ему предоставляется возможность пользоваться не всей изолированной комнатой, а лишь ее частью, наряду с другими лицами, заселенными в такую комнату. Семейным парам обязательно предоставляется изолированная комната. Вместе в одну комнату могут быть заселены только лица одного пола. Подобного рода общежития в настоящее время в основном являются студенческими. Старый фонд, который в советское время использовался в качестве общежитий, заселенных на условиях койкоместа, в современных условиях чаще всего приобретает статус маневренного жилья.

3. Студенческие общежития предназначены для временного проживания и размещения на период обучения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, ординаторов, интернов, обучающихся по очной форме обучения; на период сдачи экзаменов и выполнения работ по диссертации аспирантов, докторантов, обучающихся по заочной форме обучения; абитуриентов на период прохождения вступительных испытаний (см. Примерное положение о студенческом общежитии, утвержденное заместителем министра образования и науки РФ 10 июля 2007 г.).

4. Общежития, ранее принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям, переданные в муниципальную собственность, утрачивают статус общежития и могут быть приобретены в собственность по договору социального найма. Передача общежитий с баланса предприятия в государственную или муниципальную собственность оформляется постановлением исполнительного органа власти (например, главы администрации).

Из содержания ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2).