Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 139

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Строящимся дом является до момента завершения его строительства, а именно до оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в органах Росреестра.

Комментируемая статья выделяет ТСЖ, создаваемые в строящихся многоквартирных домах, как особый «вид» товариществ, общий порядок и условия создания которых установлены ст. 136 ЖК РФ. Тем не менее каких-либо отличительных особенностей, помимо указанных в данной статье, ТСЖ в строящихся многоквартирных домах не имеют. Причем эти особенности касаются скорее не самого ТСЖ как юридического лица, а статуса членов товарищества. Перечислим эти особенности: многоквартирный дом, в котором создается ТСЖ, не сдан в эксплуатацию и является строящимся (на какой из стадий строительства, значения не имеет); будущие собственники квартир (помещений) многоквартирного дома свидетельств о праве собственности не имеют и являются участниками долевого строительства на основании договоров или иных законных оснований; участниками (членами) ТСЖ могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства; заказчики строительства дома; застройщики; органы государственной власти и местного самоуправления; иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме.

Общее количество «товарищей» не может составлять менее двух лиц. Право создавать и быть членами ТСЖ в строящемся доме имеют будущие собственники любых помещений (физические и юридические лица) в многоквартирном доме – как жилых, т. е. квартир, так и нежилых помещений (см. ч. 6 ст. 146 ЖК РФ).

Сложностью, которая после создания такого ТСЖ может возникнуть при определении субъектного состава складывающихся отношений, является возможное изменение состава участников ТСЖ в результате наследования, уступки, иного отчуждения права и т. п. Когда участники ТСЖ еще не оформили свое право на помещения в доме, такая путаница является более вероятной и существенной.

ТСЖ может быть создано и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым на праве собственности принадлежали помещения в этом доме до начала его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения после его реконструкции. По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ.

Порядок создания и деятельности, структура органов ТСЖ в строящемся многоквартирном доме являются общеустановленными для всех ТСЖ (ст. 135–136 ЖК РФ).

По завершении строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию ТСЖ сохраняет прежний статус. При необходимости вносятся изменения в отдельные положения учредительных документов (устав) ТСЖ. Например, могут появиться новые цели и задачи ТСЖ (если они не были заранее предусмотрены в первоначальном варианте устава).

ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.

2. Норма п. 2 комментируемой статьи носит бланкетный, т. е. отсылочный, характер. Ссылка на ст. 45–48 ЖК РФ обоснована: общий порядок проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе порядок голосования по вопросам повестки дня, является одинаковым для всех рассматриваемых случаев.

На общем собрании будущих собственников помещений в строящемся доме принимается решение о создании ТСЖ, утверждается проект устава, определяется кандидатура председателя правления товарищества. Все принятые решения оформляются протоколом общего собрания.

Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме позволяет застройщику с момента ввода в установленном порядке дома в эксплуатацию передать оставшееся после реализации прав на помещения многоквартирного дома общее имущество на баланс существующего ТСЖ и «освободиться» от несения расходов и ответственности за названное имущество.

Самым сложным моментом, как показывает практика, является получение полного объема достоверной информации о числе и реквизитах будущих собственников помещений в многоквартирном доме, технических характеристиках помещений дома, а также обеспечение достаточной явки на общее собрание. На такое собрание будущие собственники помещений или их представители должны явиться в таком количестве, чтобы в общей сложности они имели не менее 51 % голосов.

Количество голосов, которым на общем собрании обладает каждый будущий собственник помещения, обычно пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). Учитывая, что размер площади, указанный в договоре о долевом участии в строительстве, далеко не всегда соответствует фактическому размеру законченного строительством помещения в доме, число голосов, принадлежащих каждому из членов созданного ТСЖ после принятия дома в эксплуатацию, подлежит пересмотру и уточнению в соответствии с фактически сданной площадью.

Расчет долей производится с учетом того, что за 100 % долей (голосов) всех будущих собственников помещений берется суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома.

Окончательное решение общего собрания будущих собственников помещений может быть принято путем заочного голосования опросным методом.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается большинством голосов, т. е. если «за» проголосовало более 50 % голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. При этом по аналогии с ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

3. Вопросу о государственной регистрации ТСЖ в многоквартирных домах посвящен комментарий к ст. 135, 136 ЖК РФ. Государственная регистрация ТСЖ в строящихся домах производится в общем порядке. Заявление о государственной регистрации создания ТСЖ подается в регистрирующий орган – орган налоговой инспекции по месту нахождения (юридическому адресу). В уставе ТСЖ обязательно отражается то обстоятельство, что ТСЖ создается в строящемся доме.

На практике ТСЖ как юридическое лицо может быть создано, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Такие сведения имеются у организации-застройщика.

В целом, как уже говорилось, никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.