Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Комментарий к статье 86

1. Комментируемая статья является гарантией предоставления нанимателю нового благоустроенного жилья в случае сноса дома, где он занимал жилую площадь, предоставленную по договору социального найма.

Снос жилого здания может производится, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В первом случае государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, застройкой, которая отвечает общественным интересам (например, гидроэлектростанция, художественный музей).

Подробнее рассмотрим второй случай, когда снос здания производится в связи с тем, что дом является непригодным для дальнейшего проживания в нем. Чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально созданной межведомственной комиссией. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу, создается федеральным органом исполнительной власти. Для признания подлежащим сносу дома, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципального образования, комиссия соответственно создается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса.

Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания; составить акт обследования и заключение.

На основании результатов работы соответствующий орган исполнительной власти принимает окончательное решение о признании дома аварийным: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности.

Принятое решение может быть обжаловано только в судебном порядке.

Если граждане, проживающие в доме, который признан подлежащим сносу, не желают расторгать договоры социального найма, то орган исполнительной власти вправе подать в суд исковое заявление о расторжении такого договора и выселении в другое помещение (в судебном решении обязательно указывается, в какое именно другое помещение выселяется гражданин).

2. Взамен непригодного жилого помещения тот орган, который принял решение о сносе дома, предоставляет выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение и заключает новые договоры социального найма с гражданами, которым такое помещение предоставлено. Предоставленное жилое помещение должно быть благоустроенным. «Благоустроенность» вновь предоставляемого жилого помещения определяется применительно к условиям конкретного населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ).

Благоустроенные квартиры, как правило, имеют площадь не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу. Если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотрено нормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются из расчета не менее этой нормы. Напротив, если размер занимаемого жилого помещения превышает установленную в республике норму жилой площади, то квартира предоставляется исходя из этой нормы. Дополнительная жилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другие проживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею в сносимом доме (см. постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»). При предоставлении нового помещения должны учитываться интересы временно отсутствующих граждан, за которыми право пользования помещением в сносимом доме сохраняется. Требование нанимателя, временно не проживающего в жилом помещении, о предоставлении ему жилья в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение трехгодичного срока исковой давности.

3. В настоящее время во многих субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов. Например, в постановлении Правительства Саратовской области от 17 ноября 2006 г. № 357-П «О создании межведомственной комиссии по признанию находящегося в государственной собственности Саратовской области помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (с изменениями и дополнениями) утверждены состав комиссии, ее функции, правомочия, порядок деятельности, подготовки заключения и вынесения решения межведомственной комиссии Саратовской области.