Стаття 362. Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна — протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

1. Переважне право співвласників на купівлю частки у праві спільної часткової власності співвласники мають тільки у випадках відчуження цієї частки за договором купівлі-продажу. Тому співвласники не мають цього права у випадках відчуження за договорами дарування, довічного утримання тощо. Але договір міни визнається у новому Цивільному кодексі різновидом купівлі-продажу. Тому відчуження частки у праві спільної часткової власності на підставі договору міни не виключає переважного права купівлі.

2. Співвласники не мають переважного права на придбання частки у спільній частковій власності, що продається з публічних торгів (з аукціону). Публічні торги (аукціони) можуть проводитись не тільки у випадках примусового продажу майна, а й на розсуд співвласника, що відчужує свою долю в спільній частковій власності.

3. Реалізація переважного права купівлі частки в спільній частковій власності суттєво ускладнюється тим, що зазвичай вважається допустимим за домовленістю між співвласником та покупцем частки об’єкта спільної часткової власності оголосити більш високу ціну продажу, що є неприйнятною для співвласників, хоч насправді ціна продажу є значно нижчою.

4. З метою забезпечення переважного права купівлі частки в спільній частковій власності на продавця цієї частки покладається обов’язок письмово повідомити співвласників про намір продати частку. У повідомленні повинні бути зазначені ціна, а також умови продажу. Особа, що продає частку в спільній частковій власності, одержує можливість продати її будь-якій особі на свій розсуд лише за наявності однієї з наступних умов: 1) усі співвласники відмовились від здійснення свого переважного права на купівлю частки; 2) ні один із співвласників не здійснив цього права протягом встановленого строку. Цей строк установлений тривалістю один місяць стосовно нерухомого майна і десять днів — стосовно рухомого майна. Він відраховується від дня отримання повідомлення про продаж частки в спільній частковій власності.

5. Продавець частки в спільній власності має право вибору покупця серед інших співвласників, якщо бажання придбати частку, що відчужується, виявили декілька співвласників.

6. Договір купівлі-продажу частки в спільній власності, що укладений на порушення переважного права співвласників, можна було б визнати недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК як такий, що суперечить ч. 2 ст. 362 ЦК. Але застосування при цьому загальних правил ст. 215 ЦК про недійсність правочинів, зміст яких суперечить актам цивільного законодавства, є неможливим, оскільки закон є чинним положенням з урахуванням практики його тлумачення компетентним судом (рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Лейла Шахін проти Туреччини», а судова практика допускає захист переважного права тільки відповідно до спеціального правила ч. 4 ст. 362 ЦК.

Це правило надає співвласникам, чиє переважне право порушене, можливість звернення до суду з позовною заявою про переведення на них (на нього) прав та обов’язків покупця. Така позиція сформульована Верховним Судом у порядку тлумачення ст. 114 раніше чинного Цивільного кодексу, що за змістом у частині, яка розглядається, відповідає ст. 362 ЦК [387, с. 51]. Відповідачами за таким позовом повинні бути обидві сторони договору купівлі-продажу частки в спільній частковій власності. У випадках звернення з таким позовом декількох співвласників можливе часткове задоволення позовів кожного із них у пропорції, що враховує розмір їх часток у спільній частковій власності.

7. На позивача покладається обов’язок внести на депозитний рахунок суду одночасно з учиненням позову всі суми, які повинен сплатити покупець частки в спільній частковій власності. Але невнесення зазначених сум не є перешкодою для прийняття судом позовної заяви. Невнесення цих сум дає підставу для відмови в задоволенні позову.

8. Для звернення до суду з позовом про переведення прав та обов’язків покупця встановлено строк позовної давності тривалістю один рік (п. З ч. 2 ст. 258 ЦК).