Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

1. Права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК, є переважними, тобто наймач має перевагу на укладення відповідних договорів перед іншими претендентами, але не має права вимагати від власника укладення відповідного договору, якщо наймодавець не виявляє наміру надалі укладати договір найму (оренди) цього майна взагалі. Стаття 777 ЦК встановлює переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору найму на новий строк і на придбання речі, яка є предметом договору найму, у власність (у разі продажу предмета найму наймодавцем).

2. Установлюються такі умови реалізації переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк: 1) наймач у строк, встановлений договором, а якщо така умова договором не встановлена, — в розумний строк має повідомити наймодавця про намір скористатися переважним правом; 2) сторони мають погодити умови договору найму, що укладається на новий строк (цей строк може бути таким, як і строк договору, дія якого закінчилась, а може бути іншим). Якщо сторони не змогли досягти домовленості щодо умов договору, переважне право наймача припиняється. За згодою сторін не виключається передання на вирішення суду спору щодо умов договору.

Порушене переважне право наймача на укладення договору оренди або купівлі-продажу захищається із застосуванням за аналогією ч. 4 ст. 362 ЦК, що встановлює такий спосіб захисту переважного права, як переведення на особу, переважне право якої порушене, прав та обов’язків покупця (орендаря). Узагалі-то аналогія закону не може застосовуватись усупереч загальним правилам (у даному випадку такими є правила ч. 1 ст. 203 і ч. 1 ст. 215 ЦК). Але в даному випадку аналогія закону підлягає застосуванню, оскільки за її допомогою забезпечується право особи на ефективний засіб правового захисту, передбачене ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

3. Переважне право наймача, що встановлене ч. 1 та 2 ст. 777 ЦК, діє тільки при інших рівних умовах. Наймодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладення договору найму чи аукціону з продажу майна. У ньому може прийняти участь і наймач, але переможець конкурсу чи аукціону має визначатись виключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих наймачем та іншою особою, перевага на укладення договору має бути надана наймачеві, який до цього користувався майном на умовах найму.

4. Стосовно державного і комунального майна встановлюється обов’язок орендодавця (власника орендованого майна) письмово повідомити орендаря про намір використовувати майно для власних потреб не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору (ч. 3 ст. 17 Закону «Про оренду державного і комунального майна» в редакції від 19 лютого 2009 р. [201]). Якщо такого повідомлення не було, орендар отримує переважне право на укладення договору оренди на новий строк, а орендодавець позбавляється права зробити заяву про припинення договору протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, але має право в той же строк заявити про зміну умов договору, яка підлягає погодженню між сторонами.

Унесення змін до ст. 17 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68] Законом від 19 лютого 2009 р. не привело до втрати чинності ст. 73 Закону «Про Державний бюджет України на 2009 рік» [200]. Отже, впродовж 2009 р. орендарі, які належним чином виконували свої обов’язки за договором оренди, мають право на застосування при визначенні переможця конкурсу на право укладення договору оренди на застосування преференційної поправки, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів, але не може бути меншим 0,8. Інший розмір преференційної поправки, встановлений Кабінетом Міністрів, — 0,9 [342].