Стаття 763. Строк договору найму

1. Договір найму укладається на. строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від дбговору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

1. У статті, що коментується, не розрізняються «строк договору найму» і «строк найму». Це може призвести до невизначеності щодо прав та обов’язків сторін. Справа в тому, що сторони часто бувають зацікавлені в тому, щоб укласти договір найму заздалегідь, особливо якщо наймачеві потрібен значний час для приготування до використання майна. Якщо в такому випадку в договорі вказати на дату його укладення та встановити умову про те, що договір укладається на строк, наприклад, три роки, логічним буде зробити висновок про те, що через три роки, відлічуючи від дня укладення договору, закінчується строк дії договору, а отже, і строк користування майном з боку наймача. Якщо при укладенні договору найму заздалегідь зазначити в договорі дату його укладення та встановити строк найму тривалістю три роки, трудно буде зробити висновок про те, з якого дня починає перебіг цей трирічний строк — з дня укладення договору чи з дня передання майна в користування наймачеві. Тому при укладенні договору найму доцільно було б установлювати умову про те, що відповідно до договору майно передається у користування наймачеві на строк, наприклад, три роки, який починає перебіг з дня передання речі наймачеві, який (день) підтверджується актом передання-приймання майна. На стадії вирішення спору між наймачем і наймодавцем умова про строк дії договору повинна тлумачитись так, що цей строк відлічується від дня укладення договору, а умова про строк найму — так, що цей строк відлічується від дати передання майна наймачеві.

2. Можливе укладення договору найму на невизначений строк. Його розірвання відповідно до ст. 782 — 784 ЦК не виключається. Додатковою підставою і способом розірвання такого договору є одностороння відмова від нього однієї із його сторін у будь- який час на свій розсуд. Установлюється тільки обов’язок сторони, яка заявляє про відмову від договору, попередити про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Таке попередження слід розуміти як саму відмову. Односторонній правочин, який спрямовується на розірвання договору та здійснюється шляхом відмови від договору (повідомлення про відмову), слід вважати вчиненим з моменту отримання іншою стороною повідомлення про відмову, а наслідки цього правочину (припинення договору) наступають зі спливом відповідно одного або трьох місяців. Сторона, що надіслала іншій стороні повідомлення про відмову від договору, може відкликати свою відмову лише до отримання повідомлення іншою стороною.

3. Відповідно до ч. 3 ст. 763 ЦК законом можуть встановлюватись максимальні строки найму окремих видів майна. Такі строки є імперативними, відступати від них з посиланням на ч. 3 ст. 6 ЦК не можна. Якщо таке відступлення допущене, умова договору про строк в частині, що перевищує зазначений максимальний строк, не визнається законом нікчемною (недійсною). Не може вона бути визнаною недійсною і судом на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК, оскільки в цьому випадку законодавець використовує спеціальну правову конструкцію: при встановленні строку договору найму, який перевищує передбачений законом максимальний строк, договір вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. На цей час максимальний строк найму (оренди) встановлений тільки стосовно оренди земельних ділянок (ч. З ст. 93 Земельного кодексу [27]; ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» [165]).