Стаття 819. Ремонт житла, переданого у найм

1. Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

2. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

3. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

1. Диспозитивними нормами ч. 1 та 2 ст. 819 ЦК обов’язок поточного ремонту житла, переданого в найм, покладається на наймача, а капітального — на наймодавця. Включення до ч. 1 та 2 ст. 819 ЦК застережень про диспозитивний характер сформульованих в них правил підтверджує думку про те, що критерії припустимості відступлень від положень актів цивільного законодавства, які (критерії) формулюються в ч. 3 ст. 6 ЦК, самим законодавцем визначаються недостатньо визначеними. Тому в ч. 1 і 2 ст. 819 ЦК з метою усунути будь-яку невизначеність спеціально сформульовані ці застереження.

2. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться передане в найм житло, може змінити умови користування житлом. Погодження з наймачем переобладнання відповідно до ч. 3 ст. 819 ЦК потребує тоді, коли в результаті переобладнання істотно змінюються умови користування житлом, що є предметом договору найму. Із цього правила випливає, що у разі, коли в результаті переобладнання умови користування житлом змінюються неістотно, переобладнання допускається без згоди наймача. Але припустимість застосування цього правила можна встановити тільки порівнянням цього правила з більш загальним, що підлягає застосуванню до відносин, про які йдеться. З одного боку, інтереси наймача захищаються загальним правилом ст. 525 ЦК, яке забороняє односторонню зміну зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором. Тому ці питання можуть бути належне вирішені в договорі, що виключить такі переобладнання наймодавцем (власником житлового будинку, в якому знаходиться предмет договору найму житла), які змінюють умови користування житлом, хоча б і неістотно. Якщо ж у договорі з цього приводу ніякі умови не встановлені, слід враховувати загальне правило ч. 1 ст. 319 ЦК, відповідно до якого власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Це правило підтверджує висновок, який випливає із ч. 3 ст. 819 ЦК та який визнає за наймодавцем право на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло — предмет договору найму, без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно не змінює умов користування згаданим житлом.